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新旧物管交接风波不断 操作无章可循亟待完善

发布时间: 2019-05-14 16:33:13来源:

    新旧物管交接风波不断,制度的漏洞导致操作无章可循是根本。

    南方日报记者

    鲁力 摄

    刚刚迈过而立之年的深圳物业管理行业并不消停。

    今年以来,深圳多个楼盘的物业管理权交接风波不断,被炒的“旧管家”不肯让位,中标的“新管家”坚持上岗,导致物管权交接演变成小区业主与物管保安之间的“全武行”。

    物管权交接的纠纷是业主和物业管理公司积怨已久的大爆发。双方的矛盾体现在哪些方面?什么因素导致这些矛盾?解决问题的出路何在?

    纠纷的主因自然与经济利益脱不了关系。但业内人士告诉记者,虽已步入而立之年,但深圳物管行业却不算成熟,相关条例的执行细则仍未出台,制度的漏洞导致双方在一些责权利的问题上,操作无章可循。

    乱象

    业委会难炒物管鱿鱼

    新旧物管交接难的焦点集中在债务是否结清和物权归属模糊两方面。

    4月16日,罗湖畔山花园新老物业管理公司交接仪式现场,发生群殴事件。旧物管名磊物业与业主和新物管公司俊荣物业发生激烈冲突。在警方介入下,虽然接管手续顺利完成,但名磊物业保安坚持不退场,该花园进出门岗出现一岗两班人的怪象。

    6月底,福田黄埔雅苑业委会经过9个月的努力,炒掉原“管家”和记物业服务(深圳)有限公司,接替其工作的是中航物业管理有限公司。然而,交接工作并不顺利,和记物业不撤场之余,还把业主的车挡在了家门外。

    7月10日,南山月亮湾山庄新老物管交接演变成一场斗殴,新“管家”彩生活物业带着物业大队伍强势进驻该小区,新老物业近百人起冲突,管理处玻璃门被砸,多人受伤。

    这不是在拍电影,一切都是现实中发生的事。

    据记者观察,业委会炒“物业”鱿鱼的原因主要有四个方面:不满意服务质量、管理费不合理、物业服务企业涉嫌违规挪用管理费、物业服务企业偏袒开发商利益。

    新旧物管交接难的焦点主要集中在债务是否结清和物权归属模糊两方面。

    一是老物业服务企业与开发商或与业主之间的债务问题尚未解决。如引发月亮湾山庄事件的一大缘由就是业委会与旧物管未把一笔近500万元的管理费结余和炸山赔偿款的账算清楚。而旧物管之所以拒绝交出管理权,除了认定更换物业管理公司的程序以及材料不合法,另一原因是小区居民尚欠其125万元管理费、25万元停车费及小区内一处绿地产权归其所有。

    二是公共物业的管理权尚未厘清。如黄埔雅苑。和记物业负责人称,卖房时就在与业主签订的买卖合同中,对停车位和会所的产权有所明确,属于开发商所有,希望保留现状。业委会代表和街道办则坚持,一定要给新物管中航物业统一管理。因为招标结束后要全部整体移交,即使开发商有产权,也只能作为业主之一。

    探因

    业主未进门已被选好“管家婆”

    深圳住宅主管部门未对前期物管进入强制进行招投标,业主被动与开发商指定的物业公司“结婚”。

    从已经发生的物管权交接风波看来,不难发现,但凡被“炒掉”而又不愿意撤走的物业管理公司都有开发商背景。

    畔山花园“旧管家”深圳市名磊物业发展有限公司与开发商深圳市莲塘房地产开发有限公司有关联,黄埔雅苑“旧管家”和记物业服务(深圳)有限公司与开发商和记黄埔地产(深圳)有限公司同属和记黄埔集团,月亮湾山庄“旧管家”也是开发商深圳南油房地产有限公司属下的南油物业管理有限公司。

    “旧管家”被“炒”而不愿下岗,是开发商不准物业管理公司走,还是物业管理公司不想走?这一点值得商榷。据一位不愿具名的物业服务企业内部人士表示,其实新旧物管交接难的问题,主要是经济利益的驱使所致。

    在物业服务行业内,前期物业与业主的关系,被形容为“先结婚、后恋爱”。业主被动与开发商指定的物业公司“结婚”。而在之后的服务中,业主一旦对这场“包办婚姻”不满意,就会产生“离婚”冲动,继而通过业委会来解除“婚姻”关系。

    尽管国务院的《物业管理条例》中明确规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,即前期物管进入必须进行招投标。

    但深圳住宅主管部门未对前期物管进入强制进行招投标,长期以来,深圳房地产市场中普遍实行卖房捆绑销售物业管理,业主还没进门,开发商已给业主选好了“管家婆”。

    对此,曾任万科物管首任总经理的陈之平去年曾在公开场合直指,物业公司引入仍未“市场化”。“这么多年过去了,为什么依然都是开发商旗下的物管公司中标呢?”

    由于前期物业服务企业主要由开发商选定,目前房地产行业存在着一些不规范的地方,开发商在建设过程中或多或少会有一些不利于曝光的问题,就通过物业管理公司的运作来掩盖。

    如上文所述的黄埔雅苑在去年曾被爆出该项目物管和记物业(深圳)公司自开发商手中接管小区10年间,涉嫌挪用管理费逾1000万元,给员工派发各种福利、进行公司交际应酬以及员工培训等。

    此行为得以持续10年之久,一定程度上可归咎于开发商聘请与自己相关联的物业管理公司管理小区,为挪用资金提供了便利。

    另外,部分业主对物业服务企业的服务要求和判断服务质量的标准存在差异,这就造成某些业主对物业服务的不满,通过拒绝缴纳物业管理费来抗议。

    据深圳物业管理研究所研究员李钊介绍,国内物业管理公司的物业费收缴率普遍不高,资质好一些的公司可达90%,大部分维持在70%左右,而一些老小区甚至不到40%。

    如此以来,旧物管在物业费问题还没得到解决之前,让其离场存在难度。同时,物业管理费账目管理的混乱、代收费用的差额问题以及一些经营收益如何计算,也影响了新旧物业交接的顺利开展。

    寻根

    有条例但无配套实施细则

    新旧物管公司之间的工作交接,目前还是一个盲点,没有具体的操作模式。

    纠纷难道没有依据相关行业管理条例来解决吗?

    2007年深圳市人大通过、2008年正式实施的《深圳经济特区物业管理条例》(下简称《管理条例》)对物业管理工作中涉及业主权益的几个重大问题作出了创新规定。其中,依法治理老物业服务企业拒不退出小区是重点。

    《管理条例》规定,业委会依法选聘新物业服务企业后,老物业服务企业应当向业委会或新选聘的物业服务企业移交业主资料、物业服务用房、物业专项维修资金等相关资金、资料和物品。

    如旧物业服务企业不移交管理权及相关资料,《管理条例》专门针对此类违规行为,设置了行政处罚手段。其中规定,未在物业服务合同终止时将有关资料、财物等移交给新选聘的物业服务企业的,由区主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以二万元以上十万元以下罚款;情节严重的,由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。

    对拒不退出物业管理区域的,先是由区主管部门责令其限期退出;逾期仍不退出的,则由区主管部门责令退还逾期所收取的物业服务费,并按月处以五万元罚款;逾期三个月仍不退出的,由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。

    既然有法可依,为何还频现交接纠纷?

    深圳市物业管理协会法律服务中心主任陈晓平告诉记者,深圳先后出现多起物管权交接发生纠纷,归根结底是物管行业发展尚未成熟,物业管理法律法规仍待完善。

    在《管理条例》中关于新旧物业服务企业之间的交接规定很简略。仅在第七十七条中规定:“物业服务合同终止时,物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域,并配合依法选聘的物业服务企业接管。”

    至于新物管如何进场接管、小区资料如何移交,旧物管如何退场、主管部门如何进行监管等更详细的实施细则则没有规定。

    还有另一种情况是业委会根据相关规定,以物业服务企业提供的服务不到位为理由,提前终止物业服务合同,但由于服务质量没有办法通过具体数量界定,因此物业服务企业就以种种理由不同意解除合同,也不办理交接。加之日常资金监管、场地管理权的不明晰,也造成了利益纠纷。

    显然,新旧物业服务企业之间的工作交接,目前还是一个盲点,没有一个具体的操作模式。

    陈晓平坦言,虽《管理条例》已自2008年1月1日执行至今,但其相对的配套实施细则仍缺席。记者查阅相关资料得知,早在2010年,深圳市住房和建设局已起草了《关于贯彻<深圳经济特区物业管理条例>的若干规定》(送审稿)报市法制办审查,拟以市政府规章形式发布。

    当年10月21日,市法制办在官网上贴出《关于贯彻<深圳经济特区物业管理条例>的若干规定》(送审稿),向社会公开征求意见,截止时间为当年的11月10日。但时至今日,该规定仍未出台。

    破题

    打破物管“甲方思维定势”

    操作不仅需要细则,物管权交接纠纷是社会问题,需要主管部门、公安机关、司法机关以及其他相关单位的通力合作。

    总的来说,深圳的物业管理行业还是走在全国前列。

    去年4月底,深圳市物业管理协会常务副会长兼秘书长曹阳介绍,全市当前有1600家物管企业,纳入统计的约有1100家。深圳物管覆盖率高于全国水平,住宅物业覆盖率达到了90%至95%以上,各类物业加起来在80%左右。

    深圳市政府早前公布了创建宜居城市行动计划,将“2013年实现全市住宅区物业管理全覆盖”作为重点任务纳入其中。

    针对行业中存在的短板,李钊认为,即使是业委会炒掉旧物管,如果接替的新物管在管理上不力,最终还是会面临和前期物管企业一样的命运。

    李钊强调,在小区由开发商移交给物业服务公司的过程中,开发商、施工单位、物业服务公司、业主四方是什么样的关系,他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任,这些都需要在法律上给予明确。

    而且,规范和约束小区业主与业主之间、物业服务企业与业主之间的关系,必须要有一个具有强制性和权威性的物业管理法规体系,通过法律的形式将各自的责权利明确下来,确保小区的公共利益不受侵害。

    正是由于缺乏一个有效的法律保障机制,造成一些物业管理上的法律概念含混不清,操作无章可循。李钊建议,尽快出台切实可行的操作细则,才能从根本上解决问题。

    同时,业委会炒“旧管家”是行业走向规范化的表现。政府主管部门需推动物管行业引入市场竞争,尽快推行建管分离模式,打破物业服务企业的“甲方思维定势”。

    陈晓平表示,随着市场和消费者的逐渐成熟,不排除会有越来越多的更换物业管理公司的现象。他提醒,所有的物业服务企业都要有随时上岗、下岗的准备。目前重要的是规范物管市场,培养一个成熟的物管市场体系,尤其是强化物管市场中履行合约的法律意识。

    此外,深圳市物业管理协会作为物业服务行业的自律组织,将严格监督行内企业遵守既定的“规则”,屡屡违反规则的物业服务企业一经协会内自律督察委员会确认事实后,将受到警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。

    但陈晓平也强调,物管权交接纠纷是社会问题,单靠一个政府部门无法解决。只有通过主管部门、公安机关、司法机关以及其他相关单位的通力合作,才能避免同类纠纷的出现。

    法制健全

    是根本保证

    ■他山之石

    香港物管:

    香港已有40多年的物业管理历史,物业管理发展日趋成熟和完善,目前已形成一整套的管理体制和机构。

    香港的物业管理之所以成熟,很大程度上有赖于法制的健全,一切有章可循。香港的法规没有华丽的辞藻,看上去还有点啰嗦,但在物业管理过程中发生任何问题,均能在法律条文上找到答案,有强制执行力度。

    香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》,除此之外,香港还颁布了一系列条例来规范大厦及小区的物业管理,清楚地规定了在物业管理中业主、物业管理公司、租户各自的权利和义务,以及违反条例的处罚等内容。

    为管理好私人楼宇,香港政府颁布了《多层大厦(业主立案法团)条例》,倡导多层大厦业主组织法团,设立管理委员会。

    业主立案法团是全体业主组成的法定团体,管理委员会由业主大会上50%以上的业主通过成立,代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业。

    香港物业服务企业数量非常多。当地的物业服务企业只需经工商登记就可以承揽业务,香港政府还没有对物业管理公司采取发牌制度。而企业与业主立案法团是聘用与被聘用的关系,物业管理收费标准随行就市,费用由供需双方按市场情况谈判确定,物业管理收费对市场放开。因此,公司之间为获聘竞争颇为激烈。

    当地物业服务企业的经费全部来源于各业主的管理费,企业的利润是从管理费支出中提取5%至15%的管理酬金而获得。公司的收支账目必须定期公开,接受业主的监督,一些较大规模的维修工程,牵涉到大笔费用支出,须征询业主立案法团的意见方能进行,如未获准,物业公司不得坚持。


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